谈谈法国房地产市场

1、商业地产投资

        全法国商业地产投资在2015年达到248亿欧元。办公楼依旧是最吸引人的投资，交易金额高达173亿欧元，较上年增长20%。投资者非常关注地产的位置，更青睐成熟的商业圈。零售地产（包括购物中心、超市、商铺等）贡献了52亿交易额，但是较上年却有32%的下降。其中，大型购物中心占交易额的43%。物流地产交易增长迅速，全年交易达19亿欧元，增速55%。

        从具体区位来看，大巴黎地区依旧是投资重点。总交易额达到193亿欧元，占全法国投资额的78%。就投资收益来看，2015年中央商务区办公楼投资由年化收益率4%下降至3.25%，而此类投资在2008年收益高达8%以上。零售地产的投资回报下降到3%以下。相对来讲，仅有物流地产能够维持令人满意的6%的投资回报。

        有所下降，从4%下降到3%。在投资者类型中，投资基金和保险公司位居前两位，分别贡献了67亿欧元和60亿欧元。

2、住宅地产投资

        全法的住房价格在2015年微幅上涨0.5%，终于扭转了连续三年下跌的尴尬局面（2012-2014年的跌幅分别是2.5%、2.7%和2.1%）。2016年6月份巴黎地区的平均房价为8000欧元每平，较2012年的最高纪录8460欧元下降了5.4%。

        得益于处于历史地位的贷款利率（平均2%左右），二手房的交易量在2015年超过80万套，上升了16%。巴黎核心地段房价抗跌能力较强，具有很好的保值功能。就租金回报率而言，在综合考虑了公证费、中介费、维修费以及其他税费后，一套巴黎核心区域的住宅年化收益率大概在4%左右。越是小户型，在租赁市场上越是抢手，断租的可能性也越低。

        由于小巴黎地区寸土寸金，停车位供不应求，很多聪明的投资者也把注意力放到了购买并出租停车位上。核心地区回报可达8%左右。法国房产中介遍布城市的大街小巷，足见房屋买卖和租赁在当地有着旺盛需求。又因为中介费往往是月租金的两倍或者是买卖房产总价的1%,诱人的收入吸引了大量房产经纪商参与其中。

3、笔者的投资建议

        对于国内资金充裕的土豪来讲，直接投资中意的房产当然是很好的选择，特别是对于那些希望移民国外并有所住处的人来讲，这甚至是唯一选择。但是直接投资也有不可回避的问题。首先是投资额较大，小巴黎一套70平米的公寓，至少400万人民币以上，对于在国外没有长期正式工作的投资者来讲，不可能靠银行贷款，一次性交清房款压力较大。另外，由于缺乏相关专业知识，在房屋的挑选上可能会走不少弯路。最后，购房时缴纳的占房价的8%的公证费和每年的维护费也是不小的负担。

        如果你仅想参与投资但没有居住需求，有两种方式可以选择。首先，你可以直接购买房地产公司股票。这些公司与国内的房地产公司不同，主营业务是购买并经营各种地产从而获得稳定的收入。当你购买了此类公司的股票，就相当于间接投资了包括办公楼、旅馆、学生公寓、仓储等一揽子地产项目。优点是起点低而且流动性较好，需要用钱时可随时卖出股票。另外，这种集合投资较为分散，且管理人往往具备较强的专业知识，会侧重投资于能够产生稳定现金流的多个地产项目，总体来讲风险较小。但缺点是会受到股票市场大气候的影响，股票价值总会与背后的地产价值有所偏差。

        另外，你可以考虑封闭式基金，这种基金一般起点较高，大概10万欧元以上。投资期限要求5年甚至更长，所以流动性较差。但是由于拥有宽裕的投资期，管理人会投资一些有增值潜力的地产(以商业地产为主)，经过改建或者装修后投入运营，等待其产生稳定现金流后择机高价卖出，实现可观的投资收益。一些成功的私募基金能创造每年50%的投资回报。