23平的房子带16平的RESSENTIS？警惕虚假房源广告！

8 Feb, 2023

安居法国房产

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近期，巴黎一家房地产中介公司出售一套“16m² ressentis”的公寓时，逗乐了众多网友；但同时也给大家提了个醒，注意到了解loi carrez法规的重要性。

“安静明亮的单间studio公寓” 这句广告词来自巴黎一家房地产中介在Le Bon Coin发布的一则广告，看似普通的房屋简介却包含一个令人惊讶的细节：“ressentis”这一个词的出现。

房源信息介绍到，该物业的面积为“23.55平方米”，其中“11.53平方米符合loi Carrez的规定”，并承认另外的“16平方米为ressentis”，招到众多网友的嘲笑与质疑，随后该公司的经理澄清说，此房产广告已被删除，公告内容已更正。

随后，专业房地产机构主管表示，“这对我们来说只不过是一个代名词，用了一种更漂亮的命名方式去指代surface pondérée罢了”。

什么是surface pondérée？

根据定义，“Pondérée”一词指的是“用削弱一件事物的A去平衡另外一件事物B”。因此，我们可以把“surface pondérée”的大致定义为，通过使用不基于表面测量的标准（非公制标准）来平衡公寓地块（公寓或房屋）的表面积。

根据相关法律规定，住宅的“surface pondérée”应与“surface habitable”区分开来。后者对应于房屋居住者可以使用的空间；而前者则考虑了起居区以及部分附属区域——阳台、地窖、停车场、花园等区域。

受到这两者的不同定义影响最大的就是，房屋的税收定义——用于确定房产的地籍租金价值并计算适用于该房产的房产税或住房税。

换句话说，正如您surface pondérée所理解的，加权表面的概念实际上是根据某些特定标准，而不是完全基于房屋面积，去衡量该房产的价值。

Surface pondérée与以下内容无关，切记不要混淆：

如何计算？

此外，房地产经纪人有时会用阳台或花园的surface pondérée来确定房产的售价（例如，他们通常取阳台地面的三分之一来调整房产价格），同时更重要的是，如今这个概念并没有受到严格的法律监管！

1965年7月10日的法律规定了共同所有权的具体内容，其中包括“考虑的因素和计算方法允许确定共同部分的份额和费用的分配”：

首先，共同所有权将确定在哪个参考区域上实施加权面积的计算，确实，计算房产面积有多种可能性：居住面积、实用面积甚至建筑面积（surface habitable, surface utile ou encore surface de plancher）。
其次，共同所有权定义了权重系数。这些系数由共同所有权分配，必须强制出现在共同所有权规定中。最常用的系数包括，公寓地段的楼层（特别是与电梯有关的费用）/房产类型/天花板的高度/家庭人数等。

例如，要估算巴黎的一套公寓的售价，根据 Carrez法则衡量的面积为100平方米，附加的露台面积为18平方米。某房地产经纪人将保留露台表面的1/3以进行房地产估价。

在这个例子中，露台并不能观赏到埃菲尔铁塔或巴黎任何其他知名景点，因此，假设当时每平方米的售价为10,800欧元，那么该公寓的预估价格计算如下：10800*100+10800*18*(1/3)=1,144,800欧元。